Comprendre la défiscalisation dans l'ancien
Denormandie, Malraux, Monuments Historiques : des dispositifs différents, adaptés à des profils et des objectifs différents. Ici, on vous explique l'essentiel — avec un focus sur la Loi Denormandie.
Notre approche
GB Concept est marchand de biens : nous valorisons des immeubles anciens (structure, parties communes, réseaux, copropriété), puis nous commercialisons des lots/plateaux à rénover par l'investisseur.
Cette page est un support de compréhension. Les règles fiscales évoluent et dépendent de votre situation : pour valider l'éligibilité et optimiser votre montage, nous vous conseillons de vous faire accompagner (conseiller fiscal, expert-comptable, notaire).
Loi Denormandie
La Denormandie est une réduction d'impôt liée à un investissement locatif dans l'ancien, sous condition de travaux significatifs et de mise en location.
Travaux (seuil 25%)
Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération. Le coût total correspond au prix de revient (acquisition + frais + travaux éligibles). Les travaux doivent être facturés par une entreprise.
Localisation éligible
Le logement doit être situé dans une commune éligible (liste fixée par arrêté) ou dans une commune ayant signé une convention ORT (Opération de Revitalisation de Territoire).
Mise en location
Engagement initial de location en général sur 6 ans ou 9 ans. La réduction est répartie sur la durée d'engagement (par fractions annuelles). Des plafonds de loyers et de ressources du locataire s'appliquent.
Comment fonctionne la réduction d'impôt ?
Base
La réduction est calculée sur le prix de revient du logement (prix d'acquisition + frais + travaux éligibles facturés par une entreprise). La base est plafonnée à 300 000 € par an (acquisitions et souscriptions éligibles confondues).
Taux (métropole)
Pour des investissements réalisés en métropole (jusqu'au 31 décembre 2026), le taux est :
Points pratiques clés
Pour les investissements Denormandie en métropole, la période d'application court du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2026. Selon le type d'opération, des règles spécifiques s'appliquent (par exemple, pour une acquisition en vue de réaliser des travaux d'amélioration, l'acquisition doit intervenir entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2026). Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit celle de l'acquisition.
La réduction est imputée pour la première fois selon le fait générateur (souvent la date d'achèvement des travaux pour une acquisition "avec travaux"). La fraction non utilisée n'est pas reportable.
Il est possible, sous conditions, de proroger l'engagement initial de location par périodes triennales, avec un complément de réduction d'impôt.
Cas pratique (exemple pédagogique)
Hypothèse : investissement en métropole avec engagement de location sur 9 ans.
Prix de revient
Vérification du seuil : 50 000 / 200 000 = 25% (seuil atteint).
Réduction d'impôt
Le gain réel dépend de votre impôt dû : la fraction annuelle non imputée n'est pas remboursée.
Cet exemple est volontairement simplifié (plafonds de loyers/ressources, situation familiale, autres revenus, etc.). Il sert uniquement à illustrer la logique de calcul.
Loi Malraux
La Loi Malraux concerne des opérations de restauration dans des zones patrimoniales encadrées. La réduction d'impôt porte sur des dépenses de restauration éligibles (hors prix d'acquisition).
Les dépenses sont plafonnées à 400 000 € sur une période de quatre années consécutives (selon les règles applicables). Le montage est plus technique : autorisations d'urbanisme, périmètre patrimonial, suivi des prescriptions.
Monuments Historiques
Le régime des Monuments Historiques fonctionne principalement par déduction de charges foncières. Il peut concerner des immeubles classés ou inscrits.
Exemples de charges pouvant être concernées : dépenses de réparation et d'entretien, taxes foncières, intérêts d'emprunt, primes d'assurance, frais de gestion (selon conditions et limites prévues par les textes).
C'est un dispositif patrimonial exigeant : il nécessite une analyse approfondie du bien, du statut et des obligations associées.
Autres pistes possibles
Selon le programme, votre stratégie (revenus, durée de détention, mode de location) et votre fiscalité, d'autres régimes peuvent être pertinents (par exemple le déficit foncier, ou la location meublée). Le bon choix dépend d'une étude personnalisée.